Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası; tapuda yolsuz bir şekilde hukuka, kanuna ve yasal düzenlemelere aykırı olarak tescil edilen tapu kaydı sebebiyle, ayni hakkı zedelenen kişinin açtığı davaya denilmektedir. 

Tapu iptal ve tescil davası ile hem mevzuatımızda hem de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve birçok uluslararası sözleşme kapsamında en temel haklardan kabul edilen mülkiyet hakkının korunmakta ve bu mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası tapu kayıtlarına göre adına yolsuz bir şekilde tescil yapılan kişiye karşı açılır. Tapu kayıtlarında malik olarak görünen kişinin vefat etmiş olması halinde ise bu kişinin yasal mirasçılarına karşı davaya devam edilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davası taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalardan olması sebebi ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi ise kesin yetkidir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nerede Açılır?

Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili ve görevli mahkemeler belirlenmiştir. Buna göre tapu iptal ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır

Tapu iptal ve tescil davası çeşitli sebeplerle açılabilir. En sık karşılaşılan durumlar ise;

- Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası (Olağanüstü Zamanaşımı İle Taşınmazın Kazanılması)

Türk Medeni Kanunu'nun  713. maddesi "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir." şeklindedir. 

Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir. Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir. Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

- Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, görünürdeki işlem olan satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ardında gizlenmiş olan bir bağışlama sözleşmesi bulunmasından dolayı görünürdeki işlem ve gizli işlemin farklı olması sebebiyle nispi muvazaa olarak değerlendirilmektedir.

Muris muvazaasının söz konusu olabilmesi için miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırma amacı bulunması gerekmektedir. Miras bırakanın, muvazaalı işlemi mirasçılarından biri ile yapıyorsa diğer mirasçılarını, üçüncü kişi ile yapıyorsa bütün mirasçılarını aldatma amacı aranır. Gizli işlem, başka bir deyişle tarafların gerçekte yapmak istedikleri ancak başka bir işlemin arkasına gizledikleri işlem olan gizli işlem, muris muvazaasında bağışlama sözleşmesidir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapuda gerçekleştirilen işlem, satış işlemidir; ancak devredenin gerçek iradesi karşılıksız kazandırma yani bağışlamadır. Burada görünürdeki satış işlemi her ne kadar şekil şartını sağlıyor olsa da geçersizdir, çünkü: Tarafların gerçek iradesini yansıtmamaktadır, Gerçekleştirilme amacı üçüncü kişileri yanıltmak ve üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmektedir ve bu durum, Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil etmektedir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında ispat yükü davacı tarafa aittir. Davacı taraf, murisin mal kaçırma amacını ispat etmelidir. Murisin hayattayken yapmış olduğu işlemin gerçekten satış işlemi mi yoksa muvazaalı bir bağış işlemi olup olmadığına ilişkin olarak Yargıtay bazı kriterleri göz önüne almaktadır.

Yargıtay içtihatları uyarınca satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki ilişki, davacılar ile miras bırakan arasında husumet bulunup bulunmadığı hususu, satış tarihinde miras bırakanın gelir durumu ve dava konusu taşınmaz malı satma ihtiyacı olup olmadığı veya başkaca makul bir nedenin bulunup bulunmadığı hususu, satış tarihinde davalı yanın alım gücünün olup olmadığı, ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimler, hayatın olağan akışı ile somut olayda gerçekleşen olguların karşılaştırılması hususları değerlendirilmektedir.

- Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir. Ayırt etme gücü bulunmayanların, küçüklerin ve kısıtlıların fiil ehliyeti yoktur. Yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.

Tapuda taşınmazın devri esnasında, devir işlemini gerçekleştiren kişilerin temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişilerin yapmış olduğu mülkiyeti devir işlemleri geçersizdir. Bu durumda 3. kişinin iyi niyetinden bahsedilemez.

- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Borçlar Kanunumuzun 506. Maddesinin 2. ve 3. Fıkralarına Göre: "Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.". Ancak vekilin 3. kişi ile anlaşarak taşınmazı gerçek bedelinden daha düşük bir fiyata satması hali vekillik görevinin kötüye kullanılmasına örnek olarak gösterilebilir.

Vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi "Kanunun iyi niyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz." şeklindedir. Vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar.

 Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ancak vekil olunan kişi uğramış olduğu zararların tazminini talep edebilir.

- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Bakım alacaklısı ölünceye kadar kendisine bakılacak kişiyi, bakım borçlusu ise bakmakla yükümlü olan kişiyi temsil etmektedir.

Türk Medeni Kanunu'nun 545. maddesine göre – Miras sözleşmesinin geçerli olması için resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, bakım borçlusu tarafından ölenin mirasçılarına karşı açılmaktadır. Ölünceye kadar bakım sözleşmesi bulunmakta ise taşınmazın bakım borçlusu kişi adına tescil edilmesini amaçlamaktadır.

- Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

TMK M. 194 Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi varsa; bu şerhe rağmen diğer eşin açık rızası bulunmaksızın satış yapılmışsa bu durumda satış geçerli değildir.